Het uitdagende speelveld van woningcorporaties

Op donderdag 28 januari vond in hartje Amsterdam een seminar plaats met een vooruitstrevende invalshoek: ‘Hoe ziet de toekomst eruit voor woningcorporaties?' Initiator van het seminar was Effectory, het bureau dat medewerkersonderzoek binnen de sector uitvoert. HR professionals kwamen bijeen om te discussiëren over trends, veranderingen en ontwikkelingen waar woningcorporaties nu veelvuldig mee in aanraking komen.

Guido Heezen, directeur van Effectory, opende de middag met een korte introductie. Wat signaleert Effectory voor ontwikkelingen in de woningsector? "Klantgericht werken is een aandachtspunt voor veel woningcorporaties, net zoals maatschappelijk verantwoord ondernemen", vertelt Heezen. "Woningcorporaties hebben zowel te maken met interne speerpunten, als met de vraag vanuit de maatschappij. Een uitdagend speelveld. Dit vraagt om organisatorische flexibiliteit, zowel in de structuur als de cultuur van de corporaties." Hoe ga je daar als HR professional mee om? De sprekers van de middag gaan hier elk vanuit hun eigen expertise op in.

Trends voor de toekomst

Hoe ziet de toekomst eruit voor woningcorporaties? Trendwatcher Adjiedj Bakas, auteur van het recent verschenen boek 'De toekomst van werk' trapt af met deze interessante vraag. Wat verwacht hij voor ontwikkelingen waar woningcorporaties op in kunnen spelen? Bakas bespreekt drie trends die hij tegenkomt in de woningsector en illustreert zijn verhaal met pakkende voorbeelden.

Trend 1: naar een samenleving in transitie

Bakas vertelt dat de maatschappij op dit moment een verandercyclus doormaakt die eens in de twintig à dertig jaar voorkomt. De crisis is hier het startsein van en houdt naar verwachting nog een paar jaar aan. Hierdoor verschuiven de verhoudingen binnen onze samenleving en dat heeft gevolgen:

  • De wereldmacht gaat verschuiven van West naar Oost (opkomst van China).
  • Binnen landen zijn de financiële experts aan de macht. Vanuit de overheid zal kritisch gekeken worden waar in de samenleving nog bezuinigd kan worden. Bakas verwacht een samenvoeging van provincies en gemeenten. Dit verandert het werkveld van woningcorporaties drastisch.
  • Letten op kosten wordt ook in de woningsector belangrijker dan ooit. Corporaties beschikken over geld en Bakas verwacht dat dit afgeroomd zal worden.
  • Daardoor ontstaat steeds minder ruimte voor private partnerships met projectontwikkelaars. Ondernemerschap moet groen, kostenbesparend en slim zijn. Dit betekent: kansen pakken tot innoveren, in plaats van op een conservatieve manier samenwerken met aannemers en projectontwikkelaars.

Trend 2: naar de implosie van oude stelsels, concepten en ideeën

De inrichting van de samenleving, zoals we die gewend zijn, verandert volledig door de transitie genoemd in trend 1:

  • Bewoners voelen zich steeds minder gebonden aan een bepaalde streek. Mensen worden nomaden en vestigen zich waar ter wereld zij zich thuis voelen. Gelijkgestemden trekken naar elkaar toe en richten communities op, fysiek of virtueel. Integratie zal hierdoor afnemen. Etnische wijken, waarin mensen dezelfde overtuigingen delen, zullen juist toenemen.
  • Het verhaal dat je als corporatie vertelt (storytelling) wordt heel belangrijk. Mensen zoeken meer 'echt' contact en willen zich graag herkennen in jouw belofte. Hoewel groen ondernemen belangrijk is, spreekt deze boodschap bewoners als communicatieconcept allang niet meer aan.
  • De klassenmaatschappij neemt toe. De kloof tussen hoog opgeleiden, die alles kunnen bijbenen, en laag opgeleiden, die achter blijven, wordt groter. Deze tegenstellingen in de maatschappij worden zichtbaar in het woningaanbod.

Trend 3: naar de vervaging op alle fronten

Onze huidige ideeën over wat gebruikelijk is gaan vervagen. Zo zullen we zien dat:

  • Werk en privé steeds meer door elkaar heen gaan lopen. Woningen moeten ruimte bieden voor kantoor aan huis. De scheiding tussen bedrijventerreinen en wijken met een woonfunctie vervaagt.
  • Mensen hebben meer contact met elkaar, maar dit contact wordt inhoudelijk oppervlakkiger door de technologie. Eenzaamheid wordt groter en de 'normale' omgang verandert. Mensen komen minder bij elkaar over de vloer.
  • Mensen worden door betere zorg ouder (120!) en zij gaan hun levensfases dus anders plannen en beleven. Ook dit heeft gevolgen voor de inrichting van woningen. Rekening houden met een langere levensloop en duurzaamheid wordt belangrijker.

Hoe dan ook, de toekomst biedt volop mogelijkheden! We hoeven er niet bang voor te zijn maar moeten juist genieten van alle nieuwe mogelijkheden en kansen. De gouden tip van Bakas voor woningcorporaties luidt dan ook: 'Doe het onverwachte! Als corporatie moet je openstaan voor de toekomst en nieuwe relaties aan durven gaan. Grijp de toekomst met beide handen aan.'

"Succes valt of staat met de reactie van je mensen op een veranderingstraject"

Succesvol verandermanagement

Na dit kijkje in de toekomst, is de beurt aan Léon de Caluwé, senior partner bij Twynstra Gudde en hoogleraar advieskunde aan de VU. Hij gaat met de deelnemers kijken hoe een organisatie flexibel kan reageren op deze trends uit de samenleving. Hoe doorloop je als corporatie een succesvol verandertraject?

De Caluwé legt uit dat inzicht in de verschillende karakters binnen je organisatie belangrijk is bij het managen van een verandering. 'Succes valt of staat met de reactie van je mensen op een veranderingstraject. Iedereen heeft een eigen set of beliefs die bepaalt wie je bent, hoe je in het leven staat en hoe je reageert. Ben je je hier als manager van bewust, dan kun je processen in je organisatie beter inschatten en begeleiden,' aldus De Caluwé.

Ruwweg onderscheidt hij vijf typen mensen, die hij toelicht aan de hand van een planetenmetafoor. Elk type komt van een andere 'planeet':

  • De gele planeet: hier komen de natuurlijke leiders, de sleutelfiguren vandaan. Ze zijn goed in lobbyen en netwerken, houden alle opties open en zijn bezig met macht en relaties. Het woord 'macht' nemen ze zelf echter zo min mogelijk letterlijk in de mond. Ze realiseren verandering door de aanwezigheid van dreiging: er moet nu iets gebeuren, anders gaat het mis. Weerstand vanuit de organisatie hoort erbij: want zonder wrijving geen glans!
  • De blauwe planeet: hier komen de gestructureerde mensen vandaan. Ze willen alles concreet maken, houden van duidelijke afspraken, efficiëntie, knopen doorhakken en resultaat. Ze realiseren verandering door de aanwezigheid van druk en targets. Ze zijn intolerant voor variatie en heel rechtlijnig.
  • De rode planeet: hier komen mens-mensen vandaan. Ze houden van saamhorigheid, het wij-gevoel, sociale commitment. Ze realiseren een verandering door sociale druk ("we hebben je gemist bij de bijeenkomst") of door deze zo aantrekkelijk te maken dat anderen erom gaan vragen (de marketing & reclame manier).
  • De groene planeet: de bewusten, de denkers. Hier komen mensen vandaan die geloven in ontwikkelen en leren. Ze vinden feedback, reflectie en doelen belangrijk. Wat je precies leert is niet het belangrijkste , het gaat om de weg er naartoe. Ze realiseren verandering gestaag, door persoonlijke ontwikkeling en groeiprocessen, waardoor je nieuwe inzichten opdoet.
  • De witte planeet: de ondernemers. Mensen die een visie hebben en deze niet met een projectgroep hoeven te bedenken. De aanpakkers, de gedrevenen. Zij realiseren verandering door te doen. Ze bedenken iets beters dan ze vandaag hebben en voeren dit gewoon uit. Witten accepteren risico's en nemen deze voor lief. Ze hebben een tolerantie voor variatie en spelen in op wat ze waarnemen.

Elk persoon heeft één of twee planeten waarop hij zich het meeste thuis voelt en uiteraard ook planeten waar hij zich niet goed in kan verplaatsen. Voor een succesvol verandertraject is de aanwezigheid van alle 'planeten' het meest ideaal. De kunst is om je als manager bewust te zijn van deze verschillen en hier overheen te communiceren. Conclusie: eenzijdigheid is de grootste bedreiging!

Verandering in probleemwijken

Wim Ostendorf, hoofddocent aan de Universiteit van Amsterdam, neemt hierna het stokje over. Hij geeft zijn visie over een actueel veranderbeleid dat de overheid momenteel voert: stedelijke herstructurering en de aanpak van Vogelaarwijken. Ostendorf geeft kritisch, maar ondersteund door empirisch bewijs, zijn visie op de huidige aanpak. Hij bespreekt eerst de huidige beeldvorming omtrent probleemwijken (het heersende discours), analyseert deze beeldvorming vervolgens en komt op basis daarvan tot een conclusie. Het discours over probleemwijken kan volgens Ostendorf als volgt samengevat worden:

1. De segregatie in probleemwijken is hoog. Als kansarmen bij elkaar wonen, afgezonderd van anderen, leidt dit tot ghettovorming. Dit trekt de bewoners verder omlaag, het zogenaamde 'buurteffect. Je wordt als persoon slachtoffer van je eigen buurt;
2. Deze segregatie neemt steeds verder toe in de samenleving, een zorgelijke ontwikkeling;
3. Dit leidt tot een tweedeling in de maatschappij;
4. Dit is nadelig voor de integratie;
5. Daarom is ingrijpen nodig. Dit kan via wijkverbetering, waarbij meer integratie (spreiding van verschillende sociale groepen) het uitgangspunt is; 6. Hierbij is de woning het aangrijpingspunt: via sloop en nieuwbouw komt er een andere woningmix;
7. Dit resulteert in een sociale stijging van de kansarmen.

Maar in hoeverre klopt dit discours, deze set van overtuigingen? Om dit te testen, houdt Ostendorf elk denkbeeld tegen het licht door middel van wetenschappelijk onderzoek. Hier komt (in grote lijnen) het volgende uit:

1. De segregatie is niet zo hoog als men denkt. Dit blijkt uit cijfers van het bevolkingsregister. Etnisch gezien is de segregatie hoger dan sociaal–economisch. Maar ook etnisch is deze nog steeds niet hoog te noemen in Nederland, wanneer we dit bijvoorbeeld vergelijken met de Verenigde Staten.
2. Ook blijkt uit dezelfde cijfers dat de segregatie niet toeneemt. Ostendorf kan wel verklaren dat deze gedachte leeft: het aantal niet-westerse allochtonen is namelijk wel toegenomen de afgelopen twee decennia. Hierdoor kan het gevoel ontstaan dat er steeds grotere verschillen in de maatschappij bestaan. Toch blijkt uit cijfers dat de segregatie van etnische groepen niet verder toeneemt.
3. Aangezien er minder segregatie is dan gedacht, is het niet verassend dat het met de tweedeling van de maatschappij ook reuze meevalt. De laagste klasse en de middenklasse wonen zelfs veelal gemengd. Het zijn juist de rijken die gesegregeerd wonen. Een verrassende constatering.
4. Nadelig voor de integratie? Evenmin. De tweede generatie etnische minderheden is bezig met een opmars, zowel qua opleiding als qua wonen (dit laatste wordt aangeduid als de zogenaamde wooncarrière). Hierdoor ontstaat een grote etnische middenklasse. Het is in Nederland niet zo dat je, eenmaal kansarm geboren, 'je buurt niet uitkomt'. Van een nadelig buurteffect is dus geen sprake. Integendeel, doorgroeien blijkt juist volop te gebeuren.
5. Ingrijpen is daarom niet echt nodig, de spreiding vindt al op basis van een natuurlijk proces plaats. Bovendien toont Ostendorf aan dat meer dan 90% van de achterstandsbevolking in Nederland buiten de 40 Vogelaarwijken woont! Deze overgrote meerderheid bereik je dus niet via de huidige aanpak.
6. Het streven naar een andere woningmix gaat uit van het volgende denken: geef kansarmen een andere woning, dan worden het andere mensen. Maar het woningbestand in Nederland is al relatief goed. De huizen zijn leefbaar en er bestaan anno 2010 vrijwel geen onbewoonbare panden meer. Ook de kwaliteit van de sociale huursector is behoorlijk hoog.
7. Het huidige beleid verwacht dat de fysieke nabijheid van kansrijke bewoners de sociale integratie van kansarmen bevordert. Geen enkel wetenschappelijk onderzoek toont dit tot nu toe echter aan. Wel is aangetoond dat de sociale cohesie in sterk gemende wijken kan verminderen... de vraag is dus of het effect wel positief is.

Stuk voor stuk worden de veronderstellingen die in onze maatschappij gangbaar zijn, feitelijk dus ontkracht. De conclusie van Ostendorf luidt dan ook: 'De visie dat de mens een product van zijn omgeving is, klopt niet. Dit wordt determinisme genoemd. De wetenschap gaat uit van possibilisme: de omgeving is wél belangrijk, maar niet allesbepalend.' De persoonlijke situatie (opleiding of werk) is dat wel. Ostendorf: 'Afhankelijk van zijn persoonlijke situatie benut de mens de mogelijkheden die de omgeving biedt. De Nederlandse verzorgingsstaat heeft voor veel omgevingskwaliteit gezorgd. Onderwijs en werk zijn toegankelijk. Dit is veel belangrijker voor een sociale stijging van de kansarmen dan de woonsituatie.' Een conclusie die aanzet tot nadenken voor corporaties. De kritische noot bij het huidige beleid is zeer verrassend.

Trends vanuit medewerkersonderzoek

Rianne van der Meer, consultant bij Effectory en gespecialiseerd in onderzoek bij woningcorporaties, sluit de middag vol trends en veranderingstrajecten af. In haar presentatie vertelt zij welke trends Effectory zelf tegenkomt in de sector.

In de eerste plaats de sleutelvraag: wat maakt woningcorporaties succesvol? Volgens Van der Meer zijn er bij bloeiende en goed scorende corporaties altijd twee factoren aanwezig: energie en richting. Kort samengevat wil dit zeggen: organisaties met gemotiveerde, gedreven mensen, die weten wat het doel is waar ze aan bijdragen. Deze corporaties presteren het beste. 'De juiste mensen aan boord, richting geven, en dan los laten, dat onze visie op succes,' licht Van der Meer toe. Is er veel energie en richting aanwezig in de woningsector? Het lijkt er wel op. 'De tevredenheid binnen de sector is in de erg hoog,' vertelt van der Meer. 'Deze steekt ver uit boven het landelijk gemiddelde. Bovendien zien we een stijgende trend! Heel positief dus.'

Zijn er ook aandachtspunten? Dat wel. 'Bij veel woningcorporaties zien we dat de samenwerking tussen afdelingen nog beter kan', vertelt Van der Meer. 'Er bestaat soms een eilandcultuur, waarbij iedereen vooral met zijn eigen doelstellingen bezig is.' Daarnaast wordt de afstand tussen de directie en de medewerkers door veel woningcorporaties als groot ervaren. Hoe uit dit zich? Van der Meer: 'Door het ontbreken van open communicatie. Waar is men mee bezig? Ook het soort leiderschap doet veel: de manier waarop gecommuniceerd wordt. Tenslotte geven medewerkers soms aan dat ze bezieling missen bij de directie, in de wijze waarop zij hun functie uitoefenen. Een ander perspectief, waarschijnlijk.' Punten om aan te werken dus, al spreekt het voor zich dat elke corporatie anders is en dit een gemiddeld beeld betreft.

Om positief af te sluiten: wat zijn trotspunten van de sector? Van der Meer: 'Uitdaging en ontwikkelingsmogelijkheden scoren hoog. Medewerkers kunnen zich ontplooien. Daarnaast worden de arbeidsomstandigheden zeer positief beoordeeld, zowel primair als secundair. Ook zien we een hoge maatschappelijke betrokkenheid. Het gevolg? Overwegend betrokken, bevlogen en loyale medewerkers!'